Скуповують паї за пів ціни: Як в Україні працює ринок землі

СТРАНА.UA
СТРАНА.UA

Українське інтернет-видання

Фото з відкритих джерел

З 1 липня в Україні відкрився ринок землі, але покупці та продавці зіткнулися з численними проблемами.

Про це пише "Страна.ua".

Власник фермерського господарства "Верба" (Одеська область) Артем Табалов за півтора місяця з моменту відкриття ринку так і не зміг купити землю.

"Хотів оформити у власність дві ділянки. Об'їздив кількох нотаріусів в Одесі – ніхто не береться за такі угоди. Кажуть, приходьте пізніше. Нібито якісь складнощі з Держгеокадастром, хоча, може, просто вирішили взяти паузу, придивитися – ринок новий, уваги, в тому числі з боку влади, до нього багато. Ніхто не хоче виявитися крайнім", – говорить Табалов.

Але "на паузі" зараз не тільки нотаріуси.

"У продажу поки дуже мало землі, принаймні в нашому регіоні", – додав Табалов.

"На ринку – повний штиль", – підтверджує керівник аграрного підприємства "Злато Таврії" (Херсонська область) Ігор Йосипенко.

Тобто виходить, що селяни поки не поспішають продавати землю.

Насправді все набагато складніше.

Новини за темою: Закон про ринок землі: Що сталося, які можливості та ризики створив парламент?

Як розповів нам голова Асоціації власників Сергій Кулешов, щодня в асоціацію звертається, мінімум, 50 землевласників, які стикаються з проблемами при продажу землі.

"Не знаю, спочатку був такий задум, або так збіглося, але в акурат з початку відкриття ринку землі запрацював новий сервіс Фонду держмайна з оцінки. Про нього вже ходять легенди – як оцінюють нерухомість в рази більше реальної вартості. Але по землі там особливо все жорстко. У мене є ділянка у 2 гектари, який я свого часу купив як землю під ОСГ (особисте сільське господарство. На такі землі не поширювався мораторій. – Ред.) по 2 тисячі доларів за гектар. Тобто загальний цінник – 4 тисячі доларів, або за нинішнім курсом менше ніж 110 тисяч гривень. Так от система оцінила його у 27 мільйонів гривень, і виходить, щоб продати ділянку, мені потрібно заплатити податків понад 70 тисяч. Зрозуміло, що продавати я не буду. Який сенс віддати землю практично на податки державі", – говорить Кулешов.

За словами голови Союзу українського селянства Івана Томича, з відкриттям ринку земельний кадастр фактично залишився "дірявим" – багато паїв не отримали кадастрових номерів, їх потрібно дооформлювати, а це час і гроші. На додаткові платежі з власників вимагають до 400 доларів на гектар, а такі гроші є не у всіх. Цим вже користуються численні посередники, які їздять по селах з "вигідними пропозиціями" для пайовиків.

"Пропонують скуповувати землю за пів ціни. Нібито за дорученням візьмуть на себе всю бюрократичну тяганину і доплати. І багато людей погоджуються. На ринку зараз йде обкатка різного роду схем, в тому числі за участю криміналу, зацікавленого в легалізації коштів. Але влада поки проблем не бачить. Хоча до осені, якщо нічого не зміниться, селяни вже вийдуть на вулиці, адже вони поставлені в такі умови, що можуть продати землю хіба що за копійки", – говорить Томич.

"Страна" розбиралася, як працює ринок землі в Україні.

Ринок відкрився, але не запрацював

Ми вже писали, на яких умовах відкрився ринок землі з 1 липня, а також про прогнози й "страшилки" цього ринку. Експерти побоювалися, що у селян почнуть скуповувати землі за безцінь, в хід підуть різного роду схеми та афери.

Але з 1 липня влада чи не щодня заспокоювала громадськість. Мовляв, дивіться, ринок відкрився, а ніякого колапсу немає, все йде за планом і спокійно.

Втім, насправді не все так просто.

За даними Мінагрополітики, на 16 серпня в Україні було укладено трохи більше ніж 7 тисяч угод купівлі-продажу землі. Загальна площа угідь, які змінили власників – 14,8 тисячі гектарів. Найбільше угод зареєстрували в Полтавській (близько 1,8 тисячі гектарів), Харківській (1,7 тисячі), Дніпропетровській (1,2 тисячі) областях.

Експертів цифри по ринку землі, якому пророкували бум після запуску, відверто розчарували.

Новини за темою: Скасування мораторію на продаж землі: Кому це вигідно?

"Це дуже мало. Для порівняння: аграрні господарства середньої руки мають земельні банки по 50-60 тисяч гектарів, а великі – від 100-150 тисяч. Тобто те, що переоформили офіційно із запуском ринку, – це крапля в морі", – говорить глава Економічного дискусійного клубу Олег Пендзин.

"При таких темпах в річному вимірі в перший рік після запуску ринку власник поміняє 0,3% розпайованої землі. Це дуже мало. У сусідніх країнах в перший рік відкриття ринку цей показник становив від 3% до 15%", – додав Томич.

Крім того, за його словами, в статистику Мінагрополітики потрапили всі угоди по сільгоспземлі. У тому числі ті, що і раніше були дозволені, – скажімо, щодо земель під особистим сільським господарством (щодо безплатних 2-х гектарів), садових ділянок тощо.

"Елементарний аналіз статистики показує, що продається в основному по 2 гектари. Це не паї, останні в Україні становлять близько 4 гектар. Тобто фактично ринок землі в обіцяному форматі так і не запустився. Скажу більше: якби мораторій продовжили, продажів землі зараз було б навіть більше, ніж з "ринком", – говорить Томич.

Той факт, що купувати на селі особливо нічого, підтверджують і самі аграрії.

"Пропозиція дуже скромна, власники паїв не поспішають продавати", – говорить фермер з Одеської області Артем Табалов.

Про "паузу" на ринку нам розповіли також голова агропідприємства "Злато Таврії" Ігор Йосипенко з Херсонської області, власник харківської оціночної компанії "Дельта-Консалтинг" Роман Рябов, керівник профільної Асоціації землевласників Сергій Кулешов та інші. Експерти в один голос твердять: повноцінного запуску ринку поки так і не відбулося.

Доплата по 400 доларів, бунт нотаріусів і фокуси з оцінкою

Причин, за якими ринок землі в Україні запускається зі скрипом, кілька.

Перша – технічна. За словами Томича, багато селян виявили, що їх паї для ринкового продажу не годяться.

"Основне розпаювання відбувалося до 2005 року, тоді як в держреєстрі є впорядкована інформація по землі з 2005 року. По більшості паїв є якісь недоліки – то межі не оформлені, то з номером накладка, а то і зовсім земля ніде не числиться. Тобто потрібно оформляти заново, а це час і гроші", – говорить Томич.

За його словами, в середньому в правильне оформлення потрібно вкласти близько 400 доларів на гектар землі, і це тільки офіційні платежі. Якщо ж спробувати "прискорити" процес, то буде ще дорожче.

Але 400 доларів – це на деяких ділянках до 30-50% їх ринкової вартості. Та й особливих грошей у селян на доплати немає. Тому багато хто вирішив почекати з продажем.

Деякі аграрії чекають, поки злетять цінники на їхні ділянки.

Новини за темою: Купівля-продаж сільськогосподарської землі: Десять головних питань

Нагадаємо: за законом землю можна продавати не дешевше нормативно-грошової оцінки, яка різниться від регіону до регіону. На 1 серпня середня ціна, яка фігурує в угодах, – 26,8 тисячі гривень, що фактично відповідає нормативній оцінці. Але набагато нижче 40 тисяч гривень за гектар, які напередодні профільне міністерство обіцяло ринку.

Як розповідає Роман Рябов, по Харківській області цінник із відкриттям ринку трохи виріс, і в середньому землю зараз продають за ціною до 2 тисяч доларів за гектар. Але справи це особливо не змінює – угод набагато менше, ніж очікувалося.

Друга причина, по якій ринок землі забуксував на старті, – "бунт нотаріусів".

"Я оббігав кілька нотаріусів, які б взялися оформити угоду по землі, але поки таких в Одесі не знайшов. Всі відмовляються, посилаючись на складнощі з доступом до інформації до Держгеокадастру", – розповів нам Артем Табалов.

За словами Сергія Кулешова, такі проблеми зараз – по всій країні.

"У багатьох райцентрах із населенням до 50 тисяч осіб немає жодного нотаріуса, готового взятися за оформлення угод по землі. Людям доводиться їхати в обласні центри, там простіше", – говорить він.

Роман Рябов пояснив, що трапився банальний збій на рівні Держгеокадастру, і в підсумку дозволи на підключення до системи отримали не всі нотаріуси, які подавали заявки. За даними Мінагрополітики, всього заявки на доступ до системи подало близько 5,2 тисячі нотаріусів, і близько 4,6 тисячі погоджено. Ще 600 нотаріусів отримали відмови.

Проте вал відмов, за офіційними даними, не так великий, щоб заблокувати ринок землі.

Як розповідають самі нотаріуси, вони поки вирішили придивитися до нового ринку.

"Занадто багато бюрократії та тяганини. На нотаріусі – перевірка легальності коштів покупця і його статусу, перевірка самої ділянки. При цьому всі ми знаємо про "двійників" – коли під одним і тим же номером в базі можуть бути кілька ділянок або, навпаки, одна ділянка оформлена на різних власників. Я на себе такі відповідальності брати не хочу", – розповів нам нотаріус з Чернігівської області, який попросив не називати його імені.

До слова, нотаріуси "шифруються" не просто так. "Офіційна рекомендація нотаріальної палати – не коментувати роботу ринку землі, оскільки нібито журналісти задають багато провокаційних питань", – розповів нам нотаріус.

Втім, в нотаріальній палаті цю інформацію спростовують. У профільному об'єднанні стверджують, що зараз по всій країні проходять конференції та навчальні семінари, які дозволять нотаріусам вникнути в тему. Тобто зволікання з їх боку – тимчасові.

Хоча, до слова, ті нотаріуси, які вже беруться за оформлення угод, непогано заробляють. З урахуванням нестачі пропозиції на ринку, вони просять за свої послуги 15-20 тисяч гривень.

Третя причина – нова оцінка нерухомості, в тому числі сільгоспземлі.

"З кінця червня почала працювати нова система оцінки нерухомості, в тому числі землі. По землі там взагалі перли видає. Наприклад, пай до 4 гектари, який людина була готова продати по 1,5 тисячі доларів за гектар, система оцінила в 1,5 млн гривень. З цієї суми, виходить, і податки треба платити – 7,5% від експертної оцінки. Але це понад 110 тисяч гривень, тоді як реальна ціна ділянки – близько 160 тисяч гривень. Який сенс продавати, щоб все віддати державі. Я сам пробивав свою ділянку у 2 гектари, яку колись купив за 2 тисячі доларів за гектар. Її зараз взагалі оцінили у 27 млн ​​гривень. Тобто, якщо я раптом захочу її продати, ще й винен державі залишуся", – розповідає Сергій Кулешов.

Ми вже писали про систему оцінки нерухомості від Фонду держмайна. Тоді буквально за один день квартири та будинки українців раптом різко "подорожчали". Система почала видавати завищену оцінку, з якої людям потрібно було платити податки при купівлі-продажу. Але в ФДМ на наш запит відповіли, що проблеми немає – все працює, база постійно вдосконалюється, а якщо що – можна подавати скарги на неправильну оцінку.

Але, як каже Роман Рябов, з того часу ситуація особливо не покращилася. Хоча по будинках і квартирах небагато змінилася. Зараз йде вже не просто завищена оцінка, а справжня "рулетка" – іноді система оцінює вдвічі вище, ніж реально коштує об'єкт, іноді – набагато нижче. Тобто як пощастить.

Але по землі поки йдуть в основному накрутки ціни, тому люди вважають за краще почекати, – говорить Кулешов.

Бізнес для посередників

Втім, поки власники землі та їх потенційні клієнти чекають сприятливої ​​ситуації для операцій із землею, цей ринок вже освоюють численні посередники.

З'явилося кілька онлайн-платформ з операціями із землею, також свої послуги пропонують багато фірм.

Наприклад, компанія Concorde Capital Ігоря Мазепи запустила платформу Kupi Pai. Користувачам пропонують базу землі в понад 100 тисяч ділянок, в які можна інвестувати гроші.

Посередник бере на себе всі оформлення під ключ, обіцяючи рентний дохід у 8-12% річних. Клієнтові потрібно просто вибрати "пул ділянок", "отримати правовстановлюючі документи на землю і договір оренди з провідним агрохолдингом". Після чого можна отримувати ренту або через 3-5 років можна перепродати землю у 1,5-2,5 раза дорожче (очевидно, тим же агрохолдингам, які зможуть купувати угіддя з 2024 року).

Ще одна велика платформа з купівлі-продажу землі – стартап від Дмитра Дубілета, Алекса Дісітси та Артура Золотаревського. Це так званий онлайн-маркет землі "Доброзем".

Продавцям пропонують швидку оцінку землі, перевірку документів по ній, підбір покупців, допомогу в оформленні угоди. Покупцям – пошук ділянок по регіонах, ціновий моніторинг. Фішка від "Доброзема" – так звані агенти по регіонах, у яких можна отримати консультацію. Причому прямо зараз йде набір нових "агентів" – їм пропонують 1% від суми угоди, натомість потрібно шукати потенційних продавців землі, розміщувати від їх імені оголошення тощо.

Є й інші фірми, які готові допомогти з купівлею-продажем землі. Скажімо, фірма "Твоє коло" шукає землю в Сумській, Чернігівській. Вінницькій, Житомирській областях. Обіцяє швидкий викуп вашої землі протягом 5 днів, продаж інвестору, здачу її в оренду, якщо буде потрібно, тощо.

Цікава пропозиція для агробізнесу – обіцяють продовжити потокові договори оренди в обмін на відступні щодо першочергового права на викуп (за законом саме орендар першим може викупити землю, але юрособам купувати паї заборонено до 2024 року).

Тобто, по всій видимості, у посередників проблем, з якими зіткнулися рядові продавці та покупці землі, немає.

"На ринку з'явилося багато інвесторів, які не пов'язані з агробізнесом, але не проти вкластися в перспективний актив. Цим пояснюється масовий вихід на ринок посередників", – говорить Кулешов.

Але, за словами Томича, не все так безневинно, як здається на перший погляд.

"Зараз на ринку йде спекулятивна гра, прицінюються й обкатують схеми. В тому числі починає працювати кримінал. По селах ходять люди, пропонують викупити землю за пів ціни, і багато хто погоджується, бо не мають грошей на те, щоб оформити пай як потрібно і продати за повну вартість. Викупляти пропонують через довіреність. Також створюються схеми по формуванню "пулу покупців", на яких можна оформити по 100 гектар з гарантією переоформлення після 2024 року, коли на ринок можна буде зайти юрособам", – розповідає Томич.

Ринок землі назвав "одним із головних корупційних викликів" і новий глава МВС Денис Монастирський.

"Очевидним є інтерес організованої злочинності до ринку землі", – констатував він.

Тобто на сьогодні ситуація така, що легально продати свій пай власникові не так просто. Потрібно побігати й вкласти додаткові гроші. Ті, кому потрібно продати землю терміново, можуть скористатися пропозиціями посередників, але доведеться істотно скидати ціну – до 50%. І є люди, які змушені погоджуватися. Але зрозуміло, що аграрії не в захваті від такого "продажу". За словами Томича, серед людей зростає невдоволення.

"Ми вже готуємо звернення до влади з цього приводу. Але, якщо реакції не буде, думаю, з осені ситуація може ще більше загостритися. Аж до того, що люди почнуть виходити на вулиці", – говорить Томич.

За яку ціну у селян скуповують землю?

За даними Мінагрополітики, на 1 серпня середня ціна, яка фігурує в угодах по землі, – 26,8 тисячі гривень. Фактично це відповідає нормативній оцінці землі. Остання варіюється в залежності від регіону, типу землі тощо.

Наприклад, за даними Держгеокадастру, нормативно-грошова оцінка рілля в Житомирській області – 21,4 тисячі гривень за гектар, в Рівненській – близько 22 тисячі, Чернігівській – 24 тисячі, Херсонській – 24,5 тисячі, Черкаській – 33,6 тисячі тощо.

Ціни в оголошеннях від продавців різні. Наприклад, паї на 18 гектар в Харківській області (район Мерефи) пропонуються за 46,8 тисячі доларів або по 2,6 тисячі доларів за гектар, що дуже дорого.

В Ізюмському районі Харківської області 22 гектари (4 паю розташованих поруч) пропонуються за взагалі більше ніж за 2,2 млн гривень. Тобто, близько 100 тисяч за гектар.

Водночас в Морозівці Житомирської області паї виставляють по 20 тисяч гривень, тобто, уп'ятеро дешевше, ніж в Харківській.

Насправді, як кажуть експерти, поки посередники та власники землі промацують ринок, тому багато пропозицій за високими цінами.

Але реально купують не дорожче тисячі доларів за гектар.

Причому, це якщо з документами все в порядку. Якщо ж потрібно дооформлювати папери, а така ситуація, за словами Томича, з більшістю паїв, то посередники пропонують по 500 доларів за гектар, а іноді й менше.

"Зрозуміло, що люди не поспішають продавати, але кому терміново потрібні гроші, готові віддавати за пів ціни", – говорить Томич.

Людмила Ксьонз

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках ZIKUA.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.