Доплатіть 2-3 тисячі гривень: Чому зросла довгострокова оренда житла

СТРАНА.UA
СТРАНА.UA

Українське інтернет-видання

Фото з відкритих джерел

На ринку довгострокової оренди житла стрімко зростають ціни. З чим це пов'язано та коли буде спад?

Про це пише "Страна.ua".

У Києві дорожчає оренда житла.

За словами керівника агентства нерухомості Best & Seller Ірини Луханіної, знімні квартири з початку вересня вже подорожчали 10-15%, а деякі – ще більше.

"Найбільше зростання – по житлу економ-класу. Наприклад, якщо ще місяць тому однокімнатна квартира коштувала 7-8 тисяч гривень на місяць, то зараз за неї просять вже до 9,5-10 тисяч. Більш комфортне житло бізнес-класу (в ціновій категорії від 12-13 тисяч до 25 тисяч) подорожчало не так значно – до 10%. А ось елітного житла ця тенденція поки взагалі не торкнулася", – говорить Луханіна.

Зростання цін вона пояснює декількома факторами.

По-перше, зріс попит на знімні квартири через традиційну сезонну активізацію на ринку оренди.

"До Києва з кінця серпня почали з'їжджатися студенти, які цього року вже навчаються у звичайному режимі, а не віддалено. Крім того, більше стало робітників з регіонів", – зазначає Луханіна. В середньому охочих винаймати квартиру в Києві зараз на 20% більше, ніж ще у серпні.

По-друге, завищувати цінники почали так звані "нові господарі" – власники квартир, які лише недавно їх придбали спеціально під оренду, і зараз масово виводять в ринок. Через те, що нерухомість в столиці помітно подорожчала, вони підрахували, що здавати квадратні метри за сталими на ринку розцінками невигідно.

Новини за темою: Все про ризики купівлі квартири та іншої нерухомості

"Якщо людина купила квартиру, яка раніше коштувала 60 тисяч доларів, вже за 80 тисяч, плюс вклалась в ремонт (а він теж подорожчав), то вона хоче здавати житло якомога дорожче. Всі намагаються вийти на орендну плату, яка дозволить відбити вкладення в житло за термін до 10 років", – пояснила Луханіна.

Втім, за її словами, поки спроби господарів накрутити цінники проходять далеко не завжди.

"На ринку зараз великий розкид цін. Однакові квартири можна знайти і за 800 доларів, і за 1,5 тисячі", – говорить Луханіна.

За словами фахівця з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайла Артюхова, багато господарів, бачачи, як ростуть цінники на продаж квартир, дійсно намагаються підвищити орендні ставки. Але це проходить далеко не завжди.

"На ринку пустує до 1,5 тисячі квартир, тоді як в місяць укладається не більше 500 угод з оренди. Тобто, вибирати є з чого. Тому, навіть якщо господар підвищив цінник, у багатьох випадках можна виторгувати знижки під конкретного орендаря", – говорить він. Але торг доречний в основному по порівняно дорогим квартирам. В економ-класі знижок практично не дають. Тому доступного житла в Києві стає все менше.

"Якщо ще недавно кімнату можна було зняти за 3 тисячі гривень на місяць, то зараз вона коштує вже 4 тисячі. Люди масово селяться в хостелах і так званих ко-лівінгах, де в одній кімнаті по кілька багатоярусних ліжок. Причому, якщо раніше такий формат житла вибирали студенти та різнороби, то зараз на нього погоджуються і офісні працівники, і навіть наукові співробітники", – додала Луханіна.

Розбиралися, що зараз відбувається на ринку оренди житла.

Господарський бунт

Прогнози про підвищення орендних ставок з осені рієлтори озвучували вже давно. І вже з кінця серпня вони почали збуватися.

"На ринку почалося традиційне пожвавлення попиту – приїхали студенти, іногородні робітники. Плюс під осінь стали шукати нове житло ті, хто вже знімав квартиру в столиці, але вона його з якихось причин не влаштовувала. Господарі вирішили скористатися пожвавленням попиту, і стали підвищувати цінники", – говорить Луханіна.

Ми вже писали, що на столичному ринку нерухомості виник ціновий перекіс. У продажу житло помітно подорожчало. За словами гендиректора групи компаній "Увекон" Володимира Шалаєва, на первинці квартири в Києві подорожчали на 44,6%, а на вторинці – на 40,9%. У Київській області зростання цін склало 34,8% і 35,1% відповідно.

Новини за темою: Чому продовжують руйнуватися багатоквартирні будинки, або Як провести капітальну модернізацію

При цьому орендні ставки до останнього часу росли повільно – за рік вони, по суті, тільки повернулися до докарантинного рівня, і тільки по окремих категоріях житла ціни зросли до 10%.

Але квартири в Києві та області багато хто купує спеціально під здачу в оренду. І оскільки житло в продажу різко подорожчало, а в оренді – практично ні, інвестиційна привабливість нерухомості почала падати.

Якщо раніше середньостатистичну квартиру в Києві можна було відбити за 8-10 років, то тепер терміни зросли до 12-13 років і більше. Що, зрозуміло, не влаштовує інвесторів.

Тому з осені вони почали робити спроби підвищити плату за оренду.

"Багато хто намагається приклеїти зверху хоча б 10%. Для цього, наприклад, "покращують" житло, скажімо, беруть в розстрочку нову техніку. Якщо йдеться про суму 500-700 гривень, то нерідко з таким підвищенням плати орендарі погоджуються. Але якщо сума від тисячі гривень, то не факт. У людей адже грошей більше не стало, багато хто просто не може платити", – зазначає Артюхов.

За його словами, плани господарям щодо підвищення цінників плутає велика кількість порожніх квартир – вакантність на ринку оренди зараз досягає 15%. "Близько 1,5 тисячі квартир є в пропозиції, але в місяць в столиці укладається всього 400-500 угод з оренди. Тобто, вибирати є з чого, і, якщо власник не хоче, щоб його квартира пустувала, змушений давати знижку", – зазначає Артюхов.

Але, за його словами, початок підвищенню орендних ставок все ж покладено.

"Частка інвестиційних угод на ринку нерухомості дуже велика, і в пропозицію масово надходять нові орендні квартири зі свіжими ремонтами. Здавати їх за копійки господарі не хочуть. Аж до того, що воліють почекати кілька місяців, заплатити комуналку зі своєї кишені, але все ж отримати очікувану ціну", – говорить Луханіна.

За її словами, до кінця року знімні квартири можуть подорожчати ще на 10%, Якщо, правда, не буде жорсткого локдауну із зупинкою бізнесу. Якщо люди почнуть масово втрачати роботу, можливі знижки з оренди, принаймні, на час жорстких карантинних обмежень, – кажуть рієлтори.

"Поліпшені" хрущовки та гуртожитки замість квартир

Але подорожчання знімних квартир по різних сегментах йде нерівномірно.

"Особливо чітко тенденція до підвищення цін простежується в сегменті житла економ-класу, попит на який традиційно найвищий. Квартири, які раніше коштували 7-8 тисяч, тепер пропонуються по 9,5 – 10 тисяч на місяць. Кімнати подорожчали в середньому на тисячу гривень", – каже Луханіна.

Цікаво, що питання дорогої комуналки, яке раніше стримувало зростання орендних ставок, зараз багато господарів навіть намагаються повернути собі на користь.

Новини за темою: 1,5 тисячі доларів за хрущовку: Як податкова амністія вдарить по нерухомості українців

"Говорять про зниження тарифів на електроенергію з жовтня і про обіцянки влади, що не будуть підвищуватися платіжки за опалення. Тому, мовляв, якщо квартиронаймачі споживатимуть послуги, зокрема, світло, економно, то і переплачувати по комуналці не стануть. Отже, і знижки "на комуналку" зараз вже робити не потрібно", – каже Луханіна.

Варто відзначити, що насправді з початку опалювального сезону ситуація може різко розвернутися, принаймні, є всі передумови для зростання тарифів на опалення. Якщо це станеться, орендарі почнуть вимагати знижок. І багато хто обговорюють таку можливість вже зараз. Але поки батареї не включили, і космічні платіжки не почали приходити, багато хто погоджується платити більше.

"У людей грошей більше не стало, але багато хто просто не можуть знайти дешевші варіанти, тому готові переплачувати. Ті, хто нинішні ставки не тягне, з'їжджають в дешевші варіанти – кімнати, ко-лівінги, в передмістя. Такого житла в пропозиції зараз достатньо, і попит на нього високий. Якщо нещодавно ліжко-місця були готові знімати в основному студенти та іногородні робітники, то зараз там селяться офісні працівники, менеджери та ін.", – зазначає Луханіна.

За її словами, на масивах більшість однокімнатних зараз виставляється в ціновій категорії від 9-10 тисяч гривень, двійки – від тисяч, трикімнатні квартири – 15 тисяч. У центрі та наближених до нього районах ціни на однокімнатні квартири стартують з 15 тисяч, двокімнатні з 18 тисяч, трикімнатні – з 20 тисяч.

При цьому в базах даних спеціалізованих інтернет-ресурсів ще проскакують дешевші квартири. Скажімо, на adress.ua пропонується двокімнатна квартира в Дніпровському районі площею 43 квадратів з кухнею в 6 квадратів, старим ремонтом – всього за 7,5 тисячі гривень на місяць.

При цьому однокімнатна з більш свіжим ремонтом на Троєщині виставлена ​​вже за 9 тисяч в місяць, а на Позняках – 9,5 тисячі.

Багато господарів, щоб здати житло якомога дорожче, влаштовують у квартирах свого роду "гуртожитки" або як їх зараз називають "ко-лівінг" – обладнають додаткові ліжко-місця і заселяють відразу по кілька людей. Таким чином за однокімнатну, яка раніше здавалася за 7 тисяч, можна отримувати вдвічі більше, – каже Луханіна.

"У центрі однакові квартири можна зняти і за 800, і за 1,5 тисячі доларів"

Більш комфортні квартири дорожчають не так швидко. З цього сегменту зростання цін з вересня склало приблизно 10%. Наприклад, на масиві однокімнатну в новому будинку з непоганим ремонтом можна знайти за 20 тисяч, хоча раніше вона коштувала 18 тисяч. Двушки пропонують до 25 тисяч, трикімнатні – до 27-30 тисяч.

Особливо цінуються квартири в закритих житлових комплексах – вони на 15% дорожче, ніж у звичайних.

Також орендарі, які готові платити, вимагають наявності паркомісць (за них додатково потрібно доплачувати 60-120 доларів на місяць).

У центрі однокімнатні комфорт-класу коштують до 1,5 тисячі доларів, двушки – до 2,5 тисячі, трикімнатні – до 3,5 тисячі.

"Але там розкид цін дуже великий. Причому аналогічні квартири часто виставляються за дуже різними цінами. В центрі однокімнатну можна зняти за 800 доларів і таку ж, з ідентичним ремонтом – за 1,5 тисячі", – пояснює Луханіна.

Також рієлтори відзначають підвищення вимог до квартир. "Порівнюють ремонти, враховують навіть вид з вікна. Зрозуміло, що повинна бути вся техніка, нові меблі", – говорить Луханіна. Але і господарі досить прискіпливо відбирають орендарів.

Наприклад, якщо на хвилі пандемії, коли попит на орендоване житло різко впав, господарі були готові селити гостей з тваринами, то зараз, як мінімум, беруть з таких орендарів подвійний депозит – за можливі збитки інтер'єрів.

"Не виключаю, що в сегменті комфортного й елітного житла буде сильніше подорожчання. Інвестиційний бум на ринку нерухомості триває приблизно рік-півтора. Багато квартир, які були куплені під здачу в нових будинках, ще не вийшли на ринок – деякі ЖК ще не здані в експлуатацію, в деяких йдуть ремонти. Зрозуміло, що господарі намагатимуться відбити ці вкладення, і виставлятимуть спочатку високі ціни. А ось "проковтне" чи їх ринок або ж буде відкат по цінниках – поки невідомо. Все буде залежати від динаміки зарплат в столиці та наявності платоспроможного попиту на житло ", – говорить Луханіна.

Варто відзначити, що "закріпити" високі ціни на ринку довгострокової оренди може активізація добового сегмента, яка вже почалася. Нагадаємо: в карантин, коли іноземні туристи перестали їздити в Україну, багато подобових квартир переводили в довгострокову оренду, що збільшило пропозицію та обвалило ціни в цьому сегменті. Зараз же пішов зворотний процес, що дозволить прибрати надлишок пропозиції з ринку довгострокової оренди.

Людмила Ксьонз

 

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках ZIKUA.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.